قانون روابط موجر و مستأجر
مصوب 1356.5.2
فصل – اول كليات
ماده 1 – هر محلي كه براي سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت يا به منظور جلوگيري اجاره داده شده يا بشود در صورتي كه تصرف، متصرف بر حسب تراضي‌با موجر يا نماينده قانوني او به عنوان اجاره يا صلح منافع و يا هر عنوان ديگري به منظور اجاره باشد اعم از اين كه نسبت به مورد اجاره سند رسمي يا‌عادي تنظيم شده يا نشده باشد، مشمول مقررات اين قانون است.
ماده 2 – موارد زير مشمول مقررات اين قانون نمي‌باشد:
1 – تصرف ناشي از معاملات با حق استرداد يا معاملات رهني.
2 – اراضي مزروعي محصور و غير محصور و توابع آنها و باغهايي كه منظور اصلي از اجاره بهره‌برداري از محصول آنها باشد.
3 – ساختمانها و محلهايي كه به منظور سكونت عرفاً به طور فصلي براي مدتي كه از شش ماه تجاوز نكند اجاره داده مي‌شود.
4 – كليه واحدهاي مسكوني واقع در محدوده خدماتي شهرها و در شهرك‌ها كه گواهي خاتمه ساختماني آنها از تاريخ لازم‌الاجرا شدن قانون‌معاملات زمين مصوب سال 1354 (2534 شاهنشاهي) صادر شده و مي‌شود.
5 – خانه‌هاي سازماني و ساير محلهاي مسكوني كه از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتي و وابسته به دولت يا اشخاص اعم از حقيقي يا‌حقوقي به هم مناسبت شغل در اختيار و استفاده كاركنان آنها قرار مي‌گيرد.
در اين مورد رابطه متصرف با سازمان يا اشخاص مربوط تابع قوانين و مقررات مخصوص به خود يا قرارداد في‌مابين مي‌باشد.
هر گاه متصرف خانه يا محل سازماني كه به موجب مقررات يا قرارداد مكلف به تخليه محل سكونت باشد از تخليه خودداري كند بر حسب مورد از‌طرف دادستان يا رييس دادگاه بخش مستقل به او اخطار مي‌شود كه ظرف يك ماه محل را تخليه نمايد در صورت امتناع به دستور همان مقام محل‌مزبور تخليه شده و تحويل سازمان يا مؤسسه يا اشخاص مربوط داده مي‌شود.
6 – واحدهاي مسكوني كه پس از اجراي اين قانون به اجاره واگذار گردد.
فصل دوم – ميزان اجاره‌بها و ترتيب پرداخت آن
ماده 3 – در مواردي كه اجاره‌نامه تنظيم شده باشد ميزان اجاره‌بها همان است كه در اجاره‌نامه قيد شده و هر گاه اجاره‌نامه تنظيم نشده باشد به ميزاني‌است كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده است و در صورتي كه ميزان آن معلوم نشود با رعايت مقررات اين قانون از طرف دادگاه ميزان اجاره‌بها به نرخ‌عادله روز تعيين مي‌شود.
ماده 4 – موجر يا مستأجر مي‌تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينه زندگي درخواست تجديد نظر نسبت به ميزان اجاره‌بها را بنمايد، مشروط به اين كه‌مدت اجاره منقضي شده و از تاريخ استفاده مستأجر از عين مستأجره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعي كه بر تعيين يا تعديل اجاره‌بها صادر شده سه سال‌تمام گذشته باشد، دادگاه با توجه به درصد شاخص كل بهاي كالاها و خدمات مصرفي منتشر شده از طرف بانك مركزي ايران حكم به تعديل اجاره‌بها‌خواهد داد حكم دادگاه در اين مورد قطعي است.
ماده 5 – موجر مي‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعديل نيز مطالبه نمايد.
در اين صورت دادگاه ضمن صدور حكم راجع به تعديل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاريخ تقديم دادخواست تا روز صدور حكم، محكوم‌مي‌نمايد، دايره اجرا مكلف است خسارت تأخير تأديه از تاريخ قطعيت تا تاريخ اجراي حكم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر‌وصول و به موجر بپردازد مستأجر نيز مي‌تواند ضمن تقاضاي تعديل اجاره‌بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخير تأديه به شرح‌فوق درخواست كند.
تبصره – مقررات اين ماده در مواردي كه دادگاه حكم به تعيين اجاره‌بها صادر مي‌نمايد نيز جاري خواهد بود.
ماده 6 – مستأجر مكلف است در موعد معين در اجاره‌نامه اجرت‌المسمي و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به ميزان اجرت‌المسمي آخر‌هر ماه اجاري ظرف ده روز به موجر يا نماينده قانوني او بپردازد و هر گاه اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد اجاره‌بها را به ميزاني كه بين طرفين مقرر و يا عملي‌شده و در صورتي كه ميزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغي كه متناسب با اجاره املاك مشابه تشخيص مي‌دهد براي هر ماه تا دهم ماه بعد‌به موجر يا نماينده قانوني او پرداخت يا در صندوق ثبت و يا بانكي كه از طرف سازمان ثبت تعيين مي‌شود سپرده و قبض رسيد را اگر اجاره‌نامه رسمي‌است به دفترخانه تنظيم‌كننده سند و هر گاه اجاره‌نامه عادي بوده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد قبض رسيد را با تعيين محل اقامت موجر به يكي از‌دفاتر رسمي نزديك ملك تسليم و رسيد دريافت دارد.
دفترخانه بايد منتهي ظرف ده روز به وسيله اداره ثبت محل مراتب را به موجر يا نماينده قانوني او اخطار كند كه براي دريافت وجه توديع شده به‌دفترخانه مزبور مراجعه نمايد.
فصل سوم – در تنظيم اجاره‌نامه
ماده 7 – در مواردي كه بين موجر و كسي كه ملك را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظيم نشده يا اگر تنظيم شده مدت آن منقضي گشته‌و طرفين راجع به تنظيم اجاره‌نامه يا تعيين اجاره‌بها و شرايط آن اختلاف داشته باشند هر يك مي‌تواند براي تعيين اجاره‌بها (در مواردي كه اجاره‌نامه در‌بين نباشد) و تنظيم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه كند. دادگاه ميزان اجاره‌بها را از تاريخ تقديم دادخواست تعيين مي‌كند، ولي اين امر مانع صدور حكم‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقديم دادخواست و خسارت تأخير تأديه آن نخواهد بود.
تبصره 1 – هر گاه از طرف موجر تقاضاي تخليه عين مستأجره شده باشد رسيدگي به درخواست تنظيم اجاره‌نامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمه‌دادرسي در موضوع تخليه خواهد بود اين حكم در موردي كه از طرف مالك درخواست خلع يد از ملك شده باشد نيز جاري است.
تبصره 2 – دريافت وجه بابت اجاره‌بها از طرف مالك يا موجر دليل بر تسليم او به ادعاي طرف نخواهد بود.
ماده 8 – دادگاه شرايط اجاره‌نامه جديد را طبق شرايط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرايط مندرج در اجاره‌نامه سابق (در صورتي كه قبلاً‌اجاره‌نامه تنظيم شده باشد) با رعايت مقررات اين قانون تعيين خواهد كرد.
ماده 9 – در تمام مدتي كه دادرسي در جريان است مستأجر بايد طبق ماده 6 اين قانون و شرايط قبلي مال‌الاجاره را بپردازد و از تاريخ ابلاغ حكم‌قطعي طرفين مكلفند ظرف يك ماه به ترتيب مقرر در حكم، اجاره‌نامه تنظيم كنند.
هر گاه در اين مدت اجاره‌نامه تنظيم نشود به تقاضاي يكي از طرفين دادگاه رونوشت حكم را جهت تنظيم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمي ابلاغ و به‌طرفين اخطار مي‌كند كه در روز و ساعت معين براي امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند، هر گاه موجر حاضر به امضاي اجاره‌نامه نشود نماينده‌دادگاه اجاره‌نامه را به مدت يك سال از طرف او امضاء خواهد كرد و اگر مستأجر تا 15 روز از تاريخ تعيين شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتي‌كه عذر مستأجر را موجه نداند به تقاضاي موجر حكم به تخليه عين مستأجره صادر مي‌كند و اين حكم قطعي است.
ماده 10 – مستأجر نمي‌تواند منافع مورد اجاره را كلاً يا جزاً يا به نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا واگذار نمايد مگر اين كه كتباً اين اختيار به او داده‌شده باشد.
هر گاه مستأجر تمام يا قسمتي از مورد اجاره را به غير اجاره دهد مالك مي‌تواند در صورت انقضاء مدت يا فسخ اجاره درخواست تنظيم اجاره‌نامه با هر‌يك از مستأجرين را بنمايد.
در صورتي كه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غير داشته باشد هر يك از مستأجرين نيز مي‌تواند در صورت فسخ و يا انقضاي مدت اجاره اصلي‌درخواست تنظيم اجاره‌نامه را با مالك يا نماينده قانوني او بنمايند.
ماده 11 – دفاتر اسناد رسمي مكلفند علاوه بر نكاتي كه به موجب قوانين و مقررات بايد رعايت شود نكات زير را در اجاره‌نامه تصريح بنمايند:
1 – شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر به طور كامل و مشخص.
2 – نشاني كامل مورد اجاره و قيد اين كه از لحاظ رابطه اجاره اين محل اقامتگاه قانوني مستأجر مي‌باشد مگر اين كه طرفين به ترتيب ديگري‌تراضي نموده باشند.
3 – عين مستأجره در تصرف كدام يك از طرفين مي‌باشد و در صورتي كه در تصرف مستأجر نيست تحويل آن در چه مدت و با چه شرايطي‌صورت خواهد گرفت.
4 – مهلت مستأجر براي پرداخت اجاره‌بها منتهي ده روز از تاريخ سررسيد هر قسط خواهد بود، مگر اين كه طرفين به ترتيب ديگري زايد بر اين‌مدت توافق كرده باشند كه در اين صورت ترتيب مذكور بايد در سند قيد گردد.
5 – اجاره به منظور سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت با تعيين نوع كسب و پيشه و تجارت و هر گاه به منظور ديگري باشد قيد آن به طور صريح.
6 – مستأجر حق انتقال به غير را كلاً يا جزئاً يا به نحو اشاعه دارد يا خير.
7 – تعهد مستأجر به پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضاء مدت و يا فسخ اجاره تا موقع تجديد اجاره يا تخليه ملك به ميزان اجرت‌المسمي.
فصل چهارم – موارد فسخ اجاره و تخليه عين مستأجره
ماده 12 – در موارد زير مستأجر مي‌تواند صدور حكم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست كند.
1 – در صورتي كه عين مستأجره با اوصافي كه در اجاره‌نامه قيد شده منطبق نباشد. (با رعايت ماده 415 قانون مدني).
2 – اگر در اثناي مدت اجاره عيبي در عين مستأجره حادث شود كه آن را از قابليت انتفاع خارج نموده و رفع عيب مقدور نباشد.
3 – در مواردي كه مطابق شرايط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق يابد.
4 – در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف كليه ورثه.
5 – هر گاه مورد اجاره كلاً يا جزئاً در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد و يا براي بهداشت و سلامت مضر بوده و بايد خراب شود.
ماده 13 – هر گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره يا در مواردي كه به تقاضاي او حكم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخليه كند و موجر از‌تحويل گرفتن آن امتناع كند مستأجر مكلف است به وسيله اظهارنامه از موجر يا نماينده قانوني او تقاضا كند كه براي تحويل مورد اجاره حاضر شود.
در صورتي كه موجر ظرف پنج روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر بايد به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و تخليه كامل مورد اجاره را‌تأمين دليل نمايد و كليد آن را به دفتر دادگاه تسليم كند.
از اين تاريخ رابطه استيجاري قطع مي‌شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر يا نماينده قانوني او اخطار مي‌كند كه براي تحويل گرفتن مورد اجاره‌و دريافت كليد حاضر شود تا زماني كه مستأجر به ترتيب فوق عمل نكرده باشد تعهدات او به موجب مقررات اين قانون و شرايط اجاره‌نامه برقرار است.
ماده 14 – در موارد زير موجر مي‌تواند حسب مورد صدور حكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند دادگاه ضمن حكم فسخ اجاره‌دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي‌نمايد و اين حكم عليه مستأجر يا متصرف اجرا و محل تخليه خواهد شد.
1 – در موردي كه مستأجر مسكن بدون داشتن حق انتقال به غير در اجاره‌نامه و يا در موردي كه اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد مورد اجاره را كلاً يا جزئاً‌به هر صورتي كه باشد به غير واگذار نموده يا عملاً از طريق وكالت يا نمايندگي و غيره در اختيار و استفاده ديگري جز اشخاص تحت‌الكفاله قانوني خود‌قرار داده باشد.
2 – در موردي كه عين مستأجره به منظور كسب يا پيشه و يا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناويني از قبيل وكالت يا‌نمايندگي و غيره عملاً به غير واگذار كند بدون اين كه طبق ماده 19 اين قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظيم شده باشد.
3 – در صورتي كه در اجاره‌نامه محل سكني حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعي شرط شده باشد مشروط به اين كه خريدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سكونت نمايد و يا آن را براي سكونت اولاد يا پدر. يا مادر يا همسر خود تخصيص دهد. در اين صورت اگر خريدار تا سه ماه از تاريخ انتقال‌ملك براي تخليه مراجعه ننمايد درخواست تخليه به اين علت تا انقضاي مدت اجاره پذيرفته نمي‌شود.
4 – در صورتي كه مورد اجاره محل سكني بوده و مالك پس از انقضاي مدت اجاره احتياج به مورد اجاره براي سكونت خود يا اشخاص مذكور در‌بند فوق داشته باشد.
5 – هر گاه مورد اجاره محل سكني در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد.
6 – در صورتي كه از مورد اجاره محل سكني بر خلاف منظوري كه در اجاره‌نامه قيد شده استفاده گردد.
7 – در مورد محل كسب و پيشه و تجارت هر گاه مورد اجاره براي شغل معيني اجاره داده شده و مستأجر بدون رضاي موجر شغل خود را تغيير‌دهد مگر اين كه شغل جديد عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
8 – در صورتي كه مستأجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط كرده باشد.
9 – در صورتي كه مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 اين قانون از پرداخت مال‌الاجاره يا اجرت‌المثل خودداري نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌تنظيم‌كننده سند اجاره يا اظهارنامه (در موردي كه اجاره‌نامه عادي بوده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد) ظرف ده روز قسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد.در اين مورد اگر اجاره‌نامه رسمي باشد موجر مي‌تواند از دفترخانه يا اجراي ثبت صدور اجرائيه بر تخليه و وصول اجاره‌بها را درخواست نمايد.
هر گاه پس از صدور اجرائيه مستأجر اجاره‌بهاي عقب افتاده را توديع كند اجراي ثبت تخليه را متوقف مي‌كند ولي موجر مي‌تواند به استناد تخلف‌مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخليه عين مستأجر را بنمايد.
هر گاه اجاره‌نامه عادي بوده يا سند اجاره تنظيم نشده باشد موجر مي‌تواند براي تخليه عين مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه كند.
در موارد فوق هر گاه مستأجر قبل از صدور حكم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستري توديع نمايد‌حكم به تخليه صادر نمي‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسي محكوم و مبلغ توديع شده نيز به موجر پرداخت مي‌گردد، ولي هر مستأجر فقط‌يك بار مي‌تواند از اين ارفاق استفاده كند، حكم دادگاه در موارد مذكور در اين بند قطعي است.
تبصره 1 – در صورتي كه مستأجر دو بار ظرف يك سال در اثر اخطار يا اظهارنامه مذكور در بند 9 اين ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها كرده باشد و‌براي بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و يا در صندوق ثبت توديع ننمايد موجر مي‌تواند با تقديم دادخواست مستقيماً از دادگاه‌درخواست تخليه عين مستأجر را ننمايد. حكم دادگاه در اين مورد قطعي است.
تبصره 2 – در صورتي كه مورد اجاره به منظوري غير از كسب يا پيشه يا تجارت اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سكني خواهد بود.
تبصره 3 – در مورد بند شش اين ماده اگر مستأجر مركز فساد كه قانوناً دائر كردن آن ممنوع است در مورد اجاره داير نمايد دادستان علاوه بر انجام‌وظايف قانوني خود به محض صدور كيفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختيار موجر قرار مي‌دهد.
تبصره 4 – در صورتي كه مستأجر محل سكني در شهر محل سكونت خود مالك يك واحد مسكوني باشد موجر حق دارد پس از انقضاي مدت‌اجاره تقاضاي تخليه مورد اجاره را بنمايد.
ماده 15 – علاوه بر موارد مذكور در ماده قبل در موارد زير نيز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخليه محل كسب يا پيشه يا تجارت از دادگاه‌جائز است.
1 – تخليه به منظور احداث ساختمان جديد مشروط بر اين كه پروانه ساختماني يا گواهي شهرداري مربوط ارائه شود. و شهرداريها مكلفند در‌صورت مراجعه مالك با رعايت مقررات مربوط پروانه ساختمان و يا گواهي مورد نظر را صادر و به مالك تسليم نمايند.
2 – تخليه به منظور احتياج شخص موجر براي كسب يا پيشه يا تجارت.
3 – در صورتي كه محل كسب يا پيشه يا تجارت مناسب براي سكني هم باشد و مالك براي سكونت خود يا اولاد يا پدر يا مادر يا همسر خود‌درخواست تخليه نمايد.
در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حكم تخليه به پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت نيز حكم خواهد داد.
ماده 16 – در موارد مذكور در ماده قبل و همچنين در موارد مذكور در بند 3 و 4 ماده 14 هر گاه مالك حسب مورد تا شش ماه از تاريخ تخليه شروع‌به ساختمان نكند يا حداقل مدت يك سال از محل مورد اجاره به نحوي كه ادعا كرده استفاده ننمايد به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغي‌معادل يك سال اجاره‌بها يا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محكوم خواهد شد مگر آن كه ثابت شود تأخير شروع ساختمان يا عدم استفاده از مورد‌اجاره در اثر قوه قاهره يا مبتني بر علل و جهاتي خارج از اراده مالك بوده است.
تبصره – در صورتي كه در ملك مورد تخليه مستأجرين متعددي باشند و موجر تقاضاي تخليه ساير قسمتها را نيز نموده باشد مهلت فوق از تاريخ‌تخليه آخرين قسمت شروع خواهد شد.
ماده 17 – در تمام مواردي كه تخليه عين مستأجره در نتيجه اجراي حكم يا به ترتيب مقرر در ماده 13 صورت مي‌گيرد بايد از طرف دادگاه به‌دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قيد گردد.
فصل پنجم – حق كسب يا پيشه يا تجارت
ماده 18 – ميزان حق كسب يا پيشه يا تجارت كه در اين قانون و قوانين ديگر قيد شده است بر مبناي اصول و ضوابطي كه آيين‌نامه آن از طرف‌وزارتخانه‌هاي دادگستري و مسكن و شهرسازي تهيه و به تصويب كميسيونهاي مربوط مجلسين خواهد رسيد، تعيين مي‌گردد.
ماده 19 – در صورتي كه مستأجر محل كسب يا پيشه يا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غير داشته باشد مي‌تواند براي همان شغل يا‌مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري انتقال دهد.
هر گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نبوده و مالك راضي به انتقال به غير نباشد بايد در مقابل تخليه مورد اجاره، حق‌كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر مي‌تواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند، در اين صورت دادگاه حكم به تجويز‌انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال در دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره‌نامه سابق يا دفترخانه نزديك ملك (اگر اجاره‌نامه رسمي در بين‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مي‌نمايد و مراتب را به موجر نيز اعلام خواهد نمود، مستأجر جديد از هر حيث نسبت به تمام‌شرايط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود.
هر گاه ظرف شش ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي منافع مورد اجاره با سند رسمي به مستأجر جديد انتقال داده نشود حكم مزبور ملغي‌الاثر خواهد بود.
تبصره 1 – در صورتي كه مستأجر بدون رعايت مقررات اين ماده مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد موجر حق درخواست تخليه را خواهد‌داشت و حكم تخليه عليه متصرف يا مستأجر اجرا خواهد شد. و در اين مورد مستأجر يا متصرف حسب مورد استحقاق دريافت نصف حق كسب يا‌پيشه يا تجارت را خواهد داشت.
تبصره 2 – حق كسب يا پيشه يا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جديد فقط با تنظيم سند رسمي معتبر خواهد‌بود.
فصل ششم – تعميرات
ماده 20 – تعميرات كلي و اساسي مورد اجاره كه مربوط به اصل بنا يا تأسيسات عمده منصوبه در آن از قبيل دستگاههاي حرارت مركزي و تهويه و‌آسانسور باشد به عهده موجر است و تعميرات جزئي و همچنين تزئين و تعميري كه مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.
ماده 21 – رسيدگي به اختلاف بين موجر و مستأجر راجع به تعميرات با دادگاه است در صورتي كه موجر تعميرات كلي مورد حكم دادگاه را در‌مهلتي كه از طرف دادگاه تعيين مي‌شود انجام ندهد مستأجر مي‌تواند براي فسخ اجاره به دادگاه مراجعه كند يا از دادگاه درخواست كند و به او اجازه داده‌شود تعميرات مزبور را با نظارت دائره اجرا انجام داده مخارج آن را حداكثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.
ماده 22 – هر گاه مستأجر مانع مالك از انجام تعميرات ضروري شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبي براي انجام تعميرات‌تعيين مي‌نمايد.
در صورت ادامه ممانعت دادگاه مي‌تواند حكم به تخليه موقت بنا براي مدت مذكور بدهد.
در هر حال حاضر مستأجر مسئول خسارتي است كه در نتيجه ممانعت از تعمير بنا حاصل شده باشد.
تبصره – رسيدگي به دعاوي مذكور در مادتين 21 و 22 خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات دادرسي صورت خواهد گرفت و حكم دادگاه‌قطعي است.
ماده 23 – اقامه دعوي تخليه از طرف موجر مانع رسيدگي به دعوي تعميرات نيست.
هر گاه دادگاه حكم به تخليه مورد اجاره صادر نموده باشد و حكم مزبور قطعي نباشد حكم الزام به تعمير در صورت فسخ حكم تخليه به ترتيب مقرر در‌ماده 21 قابل اجرا خواهد بود.
ماده 24 – در صورتي كه مستأجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب يا برق يا تلفن يا گاز يا تأسيسات حرارت مركزي يا تهويه يا آسانسور و‌امثال آن داشته باشد موجر نمي‌تواند جز در مورد تعميرات ضروري آن را قطع يا موجبات قطع آن را فراهم نمايد مگر اين كه مستأجر بهاي مصرف خود‌را طبق شرايط اجاره نپرداخته باشد.
در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستأجر فوراً بدون رعايت تشريفات دادرسي موضوع را مورد رسيدگي قرار داده عندالاقتضاء ترتيب وصل آن را‌خواهد داد.
دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است. موجر مي‌تواند ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض كند. اعتراض در همان دادگاه رسيدگي‌مي‌شود و تصميم دادگاه قطعي است.
تبصره 1 – هر گاه علت قطع جريان برق يا آب يا تلفن و غيره بدهي موجر به سازمانهاي مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهي مزبور‌باشد و همچنين در صورتي كه اتصال و به كار انداختن مجدد تأسيسات فوق مستلزم هزينه باشد مستأجر مي‌تواند بر اساس قبوض سازمانهاي مربوط‌وجوه مذكور را بپردازد و از اولين اجاره‌بها كسر نمايد.
تبصره 2 – تعميرات تأسيسات و قسمتهاي مشترك آپارتمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانها تابع مقررات مربوط به خود خواهد بود.
ماده 25 – هر گاه مالك قصد فروش ملك خود را داشته يا بخواهد وضع ملك را از جهت امكان وجود خرابي يا كسر و نقصان در آن. مشاهده نمايد‌و متصرف ملك مانع از رويت خريدار يا مالك گردد، مالك يا نماينده قانوني او مي‌تواند براي رفع ممانعت به دادستان يا دادرس دادگاه بخش مستقل‌محل وقوع ملك مراجعه كند، دادستان يا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورين شهرباني يا ژاندارمري و يا مأمورين اجرا دستور مي‌دهد تا خريدار و‌مالك به معيت مأمورين ملك را رويت نمايند. تشخيص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادركننده دستور است.
ماده 26 – رسيدگي به كليه دعاوي موضوع اين قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطي كه دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل به عمل‌مي‌آيد.
مگر دعاوي به دولت كه منحصراً در دادگاه شهرستان رسيدگي مي‌شود – حكم دادگاه در هر صورت حضوري محسوب و فقط قابل پژوهش است، مگر‌در مواردي كه خلاف آن مقرر شده باشد رسيدگي به دعاوي مربوط به اتاقهاي استيجاري كماكان در صلاحيت شوراي داوري است.
تبصره – در موردي كه ميزان خواسته در تقاضاي تعيين اجاره‌بهاي ماهانه زائد بر چهار هزار ريال نباشد حكم دادگاه قطعي است.
ماده 27 – در مواردي كه حكم تخليه صادر مي‌شود دادگاه ضمن صدور حكم مهلتي كه از ده روز كمتر و از دو ماه بيشتر نباشد براي تخليه تعيين‌مي‌نمايد. حكم تخليه مدارسي كه با اجازه رسمي مقامات صلاحيتدار تأسيس شده در تعطيلات تابستان اجرا خواهد شد.
تبصره 1 – در مواردي كه حكم تخليه با پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت صادر مي‌شود مهلت‌هاي مذكور در اين ماده از تاريخ توديع يا‌پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
تبصره 2 – در مواردي كه حكم تخليه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها صادر مي‌شود حداكثر مهلت 15 روز خواهد بود.
ماده 28 – در مواردي كه حكم تخليه عين مستأجره با پرداخت حق كسب يا پيشه و يا تجارت صادر و قطعي مي‌شود موجر مكلف است ظرف سه‌ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي وجه معينه را در صندوق دادگستري توديع يا ترتيب پرداخت آن را به مستأجر بدهد والا حكم مزبور ملغي‌الاثر خواهد بود‌مگر اين كه طرفين به مدت بيشتري توافق كرده باشند. در ساير موارد نيز هر گاه موجر ظرف يك سال از تاريخ ابلاغ حكم قطعي تقاضاي صدور اجرائيه‌نمايد. حكم صادر شده ملغي‌الاثر است مگر اين كه بين موجر و مستأجر براي تأخير تخليه توافق شده باشد.
تبصره – مدتهاي مذكور در ماده فوق نسبت به احكامي كه در زمان اجراي قانون روابط مالك و مستأجر مصوب 1339 (2519 شاهنشاهي) صادر‌و قطعي گرديده از تاريخ اجراي اين قانون شروع مي‌شود.
ماده 29 – وزارت دادگستري از بين كارشناسان رسمي عده‌اي را به منظور اجراي اين قانون حداكثر براي دو سال انتخاب و به دادگاهها معرفي‌مي‌نمايد و تا زماني كه تجديد انتخاب به عمل نيامده دادگاهها از كارشناسان مزبور استفاده خواهند كرد.
طرز تعيين و شرايط انتخاب و ميزان حق‌الزحمه كارشناسان به موجب آيين‌نامه وزارت دادگستري است.
در نقاطي كه وزارت دادگستري كارشناس معرفي ننمايد طبق مقررات عمومي مربوط به كارشناسي عمل خواهد شد.
ماده 30 – كليه طرق مستقيم يا غير مستقيم كه طرفين به منظور جلوگيري از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ نمايند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و‌باطل اعلام خواهد شد.
ماده 31 – اين قانون در نقاطي اجراء مي‌شود كه تاكنون قانون روابط مالك و مستأجر مصوب خرداد 1339 (2519 شاهنشاهي) در آن نقاط به‌مرحله اجراء گذاشته شده يا وزارت دادگستري يا جلب نظر وزارت مسكن و شهرسازي لزوم اجراي آن را آگهي نمايد در ساير نقاط رابطه موجر و‌مستأجر بر اساس قوانين و مقررات عمومي خواهد بود.
ماده 32 – از تاريخ اجراي اين قانون، قانون روابط مالك و مستأجر مصوب سال 1339 (2519 شاهنشاهي) و ساير قوانين و مقرراتي كه مغاير با اين‌قانون است لغو مي‌شود.
قانون فوق مشتمل بر سي و دو ماده و هفده تبصره پس از تصويب مجلس سنا در جلسه فوق‌العاده روز چهارشنبه 2536.4.22، در جلسه فوق‌العاده روز يكشنبه دوم مرداد ماه دو هزار و پانصد و سي و شش شاهنشاهي به تصويب مجلس شوراي ملي رسيد.
رييس مجلس شوراي ملي – عبدالله رياضي
